Một trở ngại mới đã bất ngờ nảy sinh cho doanh nghiệp sau khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực.
Luật Đất đai năm 2013 đã giải quyết, khắc phục được hàng loạt bất cập về chính sách đất đai, nhưng ngay khi có hiệu lực ngày 1/7/2014, luật cũng đã bộc lộ không ít vướng mắc.
Tại Diễn đàn Doanh nghiệp Việt Nam cuối kỳ năm 2014 diễn ra đầu tháng 12, nhóm công tác về đầu tư và thương mại đã trình bày trước lãnh đạo Chính phủ và đại diện các Bộ ngành về vướng mắc nói trên như một điển hình của các trở ngại mới với cộng đồng doanh nghiệp.
Vấn đề phát sinh từ khoản 2, Điều 210. Theo đó, “trường hợp nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm để đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp khu chế xuất mà đã cho thuê lại đất có kết cấu hạ tầng theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì phải nộp tiền cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ; người thuê lại đất có quyền và nghĩa vụ như được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê sau khi chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước.”
Trước đây, bên thuê đất trong khu công nghiệp có thể thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các ngân hàng trong nước để huy động nguồn vốn lưu động.
Tuy nhiên, theo quy định trên, kể từ sau ngày 1/7/2014, nhiều khả năng người thuê đất trong khu công nghiệp/khu chế xuất sẽ không được phép chuyển nhượng đất cũng như các quyền và nghĩa vụ đối với đất cho bên thứ ba nếu bên cho thuê đất khu công nghiệp chưa trả toàn bộ tiền thuê đất cho Nhà nước, cho dù bên thuê đã trả trước toàn bộ tiền thuê.
Theo nhóm công tác, Sở Tài nguyên và Môi trường một số địa phương cho rằng việc ký kết hợp đồng thuê lại mới sau ngày 1/7/2014 và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất đã trả trước tiền thuê một lần cho người thuê đất sẽ phụ thuộc vào việc bên cho thuê đất hoàn thành nghĩa vụ nộp trước tiền thuê đất trả một lần cho cơ quan thuế.
Nhóm công tác cho rằng quy định này rất có thể sẽ làm ảnh hưởng nhiều đến các quyền hợp pháp và tình hình tài chính của hàng ngàn doanh nghiệp đang thuê đất hiện nay trước đây đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán trước toàn bộ tiền thuê đất cho bên cho thuê.
“Liệu điều gì sẽ xảy ra nếu bên cho thuê không thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo quy định của Luật Đất đai mới năm 2013, vì nhiều đơn vị chưa thực hiện điều này? Nếu tất cả những hợp đồng cho thuê đã có và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất căn cứ trên hợp đồng đột nhiên bị mất hiệu lực thì sẽ có ảnh hưởng xấu đến hệ thống ngân hàng nói chung do liên quan đến khối lượng lớn tài sản bảo đảm”, báo cáo của nhóm công tác viết.
Do đó, nhóm đề nghị bỏ khoản 2, Điều 210 vì không nên gắn liền nghĩa vụ của người thuê đất với nghĩa vụ của người cho thuê đất, trong khi đây là điều mà người thuê đất không tự quyết được. Nếu không thể bỏ khoản này thì nghị định hướng dẫn triển khai luật phải nêu rõ là luật không áp dụng trên cơ sở hồi tố làm vô hiệu hoặc không thể chuyển nhượng các hợp đồng thuê đã có…
“Đây là một ví dụ về một trong những hệ quả ngoài dự tính của các luật định mới, dù ý định ban đầu là tốt đẹp”, nhóm công tác nhận xét.
Được biết, các ý kiến góp ý tại Diễn đàn Doanh nghiệp sẽ được các cơ quan chức năng xem xét, từ đó sửa đổi khuôn khổ chính sách cho phù hợp.
.